Rechtliche Aspekte zum Rauchen in der Mietwohnung – Zwischen allgemeinen Persönlichkeitsrecht und nachbarschaftlicher Rücksichtnahme
Auch wenn das Rauchen längst nicht mehr so en vouge ist wie noch vor einigen Jahren, beschäftigt es deutsche Gerichte nach wie vor. Insbesondere bei rauchenden Mietern kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Für den einen ist das Rauchen Teil der Persönlichkeitsentfaltung, für den anderen ist es eine Belästigung und mindert – sofern der Rauch in eine benachbarte Wohnung einzieht – den Wohngebrauch, was sich wiederum auf die Miete auswirken kann.
In dem Artikel sollen in der gebotenen Kürze die wichtigsten rechtlichen Punkte zum Rauchen in Mietwohnungen betrachtet werden.
- Beseitigung von Rauchspuren
Besonders anfällig für juristische Streitigkeiten ist die Frage, ob der rauchende Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die durch das Rauchen entstandenen Ablagerungen beseitigen muss, wenn die Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde. Grundsätzlich ist selbst exzessives Rauchen noch vom vertragsgemäßen Mietgebrauch umfasst. Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Beseitigung von Rauchspuren als Schadensersatz nur dann verlangt werden, wenn die Beseitigung Instandsetzungsarbeiten erfordert, die über gewöhnliche Schönheitsreparaturen hinausgehen. Maßgeblich ist also der Begriff der Schönheitsreparaturen. Was alles unter Schönheitsreparaturen fällt, sagt uns § 28 Abs. 2 II BV (2. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnung). Schönheitsreparaturen sind hiernach das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Erst wenn das Rauchen Renovierungsarbeiten erfordert, die über den zuvor bezeichneten Katalog hinausgehen, kann hierfür Schadensersatz verlangt werden. Dass solche Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind, ist vom Vermieter nachzuweisen. Zum Ganzen BGH Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13.
- Rechte des (nichtrauchenden) Nachbarn
Häufig kommt es vor, dass sich ein Nachbar durch das Rauchen eines Mitmieters belästigt fühlt. Für den Nachbarn bestehen verschiedene Möglichkeiten, wie in so einem Fall vorgegangen werden kann.
Zunächst einmal kann sich der gestört fühlende Hausbewohner direkt an den benachbarten Mieter halten. Nach der Rechtsprechung des BGH kann Rauch, der in die eigene Wohnung einzieht, verbotene Eigenmacht darstellen, die zur Anwendung des besitzrechtlichen Unterlassungsanspruch gem. § 862 BGB führt. Bei der Bewertung der Frage, ob verbotene Eigenmacht vorliegt, ist es unerheblich, ob das Rauchen im Verhältnis zum Vermieter gestattet ist oder nicht. Stellt der einziehende Zigarettenqualm eine wesentliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs dar, kann Unterlassung verlangt werden – dies allerdings nicht uneingeschränkt. Denn das Rauchen in der Wohnung bzw. auf dem Balkon ist seinerseits grundrechtlich geschützte Verhaltensweise und daher im gewissen Umfang zu dulden. Wenn es an einer für beide Teile verbindlichen vertraglichen Regelung (z.B. durch Hausordnung) fehlt, kommt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zur Anwendung. Dies führt in der Praxis zu einer Gebrauchsregelung dergestalt, dass das Rauchen in der Wohnung/ auf dem Balkon zu gewissen Zeiten gestattet ist und zu anderen Zeiten nicht. Hierzu BGH Urt. v. 16.01.2015 – V ZR 110/14.
Eine andere – daneben zu beschreitende – Möglichkeit ist diejenige, die Miete im Verhältnis zum Vermieter zu mindern. Denn wenn ein Mieter aufgrund rauchender Mitmieter daran gehindert ist, seine Wohnung unter Vermeidung des einziehenden Zigarettenqualmes zu lüften, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert. Eine Minderungsquote von etwa fünf Prozent dürfte angemessen sein, vgl. LG Hamburg, Urt. v. 15.06.2012 – 311 S 92/10.
- Möglichkeiten des Vermieters
Nach dem Vorstehenden sollte klar sein, dass es im Interesse des Vermieters liegt, verbindliche Regelungen zu schaffen, die solchen Streitigkeiten vorbeugen.
Den Vertragsparteien ist es unbenommen, individualvertraglich das Rauchen in der Wohnung sowie auf dem Balkon auszuschließen. Anders sieht es dagegen aus, wenn – wie regelmäßig – AGB verwendet werden. Ein komplettes Rauchverbot in der Wohnung und auf dem Balkon (soweit einer vorhanden ist), dürfte eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Eine solche Klausel wäre damit unwirksam. Ob ein Rauchverbot per AGB in Wohnungen ohne Balkon wirksam vereinbart werden kann, ist umstritten. Möglich ist es jedoch, den Gebrauch im Einzelnen durch eine Hausordnung zu konkretisieren. Bei der Ausgestaltung kann dann auf die ggf. widerstreitenden Interessen der einzelnen Mieter eingegangen und ein Ausgleich erzielt werden.
Um der „bösen Überraschung“ zu begegnen, dass der Vermieter die Rauchspuren auf eigene Kosten beseitigen muss, da die Schwelle zum Schadensersatz nicht überschritten ist (s.o.), und um einen gerechten Interessenausgleich zu erzielen, sollte die Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden. Dies ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch im Rahmen von AGB möglich, wobei auch hier einige Besonderheiten zu beachten sind. Damit könnte der Mieter die Wohnung nach eigenem Gutdünken verqualmen, müsste jedoch bei Auszug dafür sorgen, dass die Rauchspuren beseitigt werden.
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Soweit ein kleiner Überblick über rechtliche Fallgestaltungen im Hinblick auf die Frage des Rauchens in einer Mietwohnung.
Sollten Sie Fragen im Mietrecht haben, können Sie sich gerne an uns wenden.
Ihre Rechtsanwaltskanzlei Born
